MANAGEMENT PLUS Danışmanlık Eğitim tarafından her yıl organize edilen ve bu yıl 10. su düzenlenen “Gayrimenkulde Liderler Zirvesi” 1 Aralık 2022’ de 265 kişinin katılımıyla Radisson Collection Vadi İstanbul Otelde gerçekleştirildi.
Zirvenin ana sponsorlarının EMLAK KONUT GYO, RENOVA, ve APTİ nin olduğu zirvenin, platin sponsorları ARTAŞ GRUBU, DAP GAYRİMENKUL GELİŞTİRME, HELMANN YAPI nın yaptığı zirvenin, altın sponsorları ise; TURNER, GAYRİMNEKUL HUKUKU ENSTİTÜSÜ, MGC LEGAL HUKUK BÜROSU, 4P PROJE PAZARLAMA, EGE DEĞERLEME oldular. Sektörel STK lar KENTSEV, İNDER, ÇEDBİK ve KONUTDER tarafından desteklenen zirvede, sektörel bilgi sponsoru REIDIN oldu. Sektörel iletişim sponsorları ise; EMLAKDREAM.COM, BARETDERGİSİ.COM, KADINCAEMLAK.COM, YENİ EMLAK, EMLAK PROJECT, EMLAK NEWS ve PATRONLARSINSESİ.COM oldular.
İnşaat ve Gayrimenkul ve sektöründen önemli konuşmacıların katıldığı zirveye, her yıl olduğu gibi yoğun bir katılım oldu. Ana teması “Tüm Yönleriyle Gayrimenkulün Geleceği” olan zirve, 1 açılış oturumu ve 3 ana oturumdan oluştu.
Açılış Oturumu: “Gayrimenkul Sektörünün Güncel Sorunları, Fırsatlar ve STK’ ların Çözüm Önerileri” adlı açılış oturumu KENTSEV / Kentsel Dönüşüm Ve Şehircilik Vakfı Yönetim Kurulu Başkanı Haluk SUR’un oturum başkanlığında, İNDER / İstanbul İnşaatçılar Derneği Başkanı Nazmi DURBAKAYIM, KONUTDER / Konut Geliştiricileri Derneği Yönetim Kurulu Başkanı Altan ELMAS, ÇEDBİK / Çevre Dostu Yeşil Binalar Derneği Yönetim Kurulu Başkanı Mehmet Sami KILIÇ katılımı ile gerçekleşti. Açılış oturumunda öne çıkan sonuçlar aşağıda derlenmiştir.
1. Ana Oturum: “Gayrimenkul Geliştirmenin Geleceği” adlı birinci oturumu, TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule YÖNEL MAYA’nın oturum başkanlığında, ARTAŞ Grubu Yönetim Kurulu Başkan Vekili Serhan ÇETİNSAYA, HELMANN Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Selman ÖZGÜN, RENOVA Yönetim Kurulu Başkanı Uğur ÜNAL, OPTYLON KREA Yönetim Kurulu Başkanı Hakan KODAL ve
DAP Gayrimenkul Geliştirme CEO’su Zafer BAYSAL katılımıyla gerçekleşti. 1. oturumda öne çıkan sonuçlar aşağıda derlenmiştir.
2. Ana Oturum: “Gayrimenkul Sektöründe Yabancılara Satış İşlemleri ve Hukuksal Boyutları” adlı ikinci oturum, ID Consultancy Yönetim Kurulu Başkanı Işıl DİNÇER’in başkanlığında, GHE / Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Av. Ali YÜKSEL, MGC LEGAL Hukuk Bürosu Yönetim Kurulu Başkanı Av. Mustafa GÜNEŞ ve 4P PAZARLAMA Yönetim Kurulu Başkanı Ufuk TETİK’in katılımıyla gerçekleşti. 2. oturumda öne çıkan sonuçlar aşağıda derlenmiştir.
3. Ana Oturum: “Gayrimenkulün Geleceğinde Dijitalleşme ve Paylaşım Ekonomisi” adlı üçüncü oturum, SMR Strategy Kurucusu Dr. Levent SÜMER başkanlığında, MİSSAFİR firması Mehmet YÜKSEL, APTİ Kurucu Ortak Ali Emre ERİŞEN ve REIDIN CEO’su Mustafa Fuat VARDAR’ın katılımıyla gerçekleşti. 3. oturumda öne çıkan sonuçlar aşağıda derlenmiştir.
“Gayrimenkul Sektörünün Güncel Sorunları, Fırsatlar ve STK’ ların Çözüm Önerileri”
başlıklı Açılış oturumunda öne çıkan sonuçlar
• 2018 krizi ile Türkiye’de gayrimenkul ve inşaat sektörü olumsuz eleştirilere maruz kalmıştır.
• Kat mülkiyeti düzenlemesi ile özellikle riskli yapıların dönüştürülmesinde yaşanan olumsuzluklar 6306 sy. yasa ile tekrar bir nebze düzene girse de kentsel dönüşüm alanlarında hak sahipliği açısından uzlaşma ortamı hala yeteri kadar sağlanamamaktadır.
• ‘Kensel Dönüşüm’, ‘Konuta Erişim’ ve ‘Yapı Müteahhitlerinin Ayakta Kalması için Ne Yapılması Gerektiği’ önümüzdeki süreçte üzerinde durulması gereken en önemli 3 ana başlıktır.
• Kentsel dönüşüm için beklenen büyük deprem yaşanmadan gerekli düzenlemeler yapılmalıdır. Ruhsatsız ve ruhsatlı riskli konut stoklarının yeniden yapılabilmesi için Katma Değer üretilmesi gerekmektedir. Yerinde dönüşüm için katma değer sağlayacak tek yöntem Emsal Artışı’dır. Kamuya emsal artışı konusundaki olumsuz algının, yerinde dönüşüm için önemi belirtilerek farkındalık yaratılmalıdır.
• Ruhsatsız riskli yapılardaki arsa sahiplerinin mevcut yapı tarzları ve oluşacak kentsel dönüşüm projelerinin yapı tarzları arasında bahçeli olması gibi tip farklılıklar oluşabildiğinde gerekli uzlaşma ortamları yaratılmalıdır.
• Kentsel dönüşüm Türkiye’ nin en büyük sorunlarından biriyken yaşanan çözümsüzlükler ve kamuda itibarsızlaştırılması sebebiyle kentsel dönüşümü üstlenecek müteahhit bulmak zorlaşmıştır.
• Müteahhitlik mesleğine tekrar gerekli itibar kazandırılmalıdır.
• Konuta Erişim’de erişilebilir konutlar için alım gücüyle doğru orantıda konutlar üretilmelidir. Mevcutta yükselen arsa maliyetleri ile müteahhit karı minimize edilse de erişilebilir konut fiyatları sağlanamamaktadır.
• Uygun fiyatlı konut üretimi için Arsanın 49 yıllık Kiralaması ve Kiralanabilir Konut üretimi çözüm getirebilir.
• İlk evini alacaklara düşük faizle ve 30 yıllık bir ödeme planı ile konut sahibi olmalarının önünün açılması gerekir
• Kira ödeyen ve ilk evini alacaklara taksit ödemelerini proje bittikten sonra yapmaya başlamalarının önününün açılması ile vatandaşların konuta erişebilmeleri açısından önemli olduğu
• Yapı Müteahhitlerinin Nasıl Ayakta Kalabileceği ile ilgili Kamu bankalarının olduğu kadar özel bankaların da finansman yaratması, bu finansmanın inşaat süresinde hakediş usulü ile desteklenmesi ve arsa sahibi ile kar-zarar ortaklığı gibi modellerin getirilmesi gerekmektedir.
• Konut Üretimi temel ihtiyaçtır. Satılabilir konutlar üretmek için en önemli etken finansmandır. İnşaat sektörünün kamuda katma değer üretmeyen bir iş grubu olarak görülmesi şeklindeki ifadeler mesleği itibarsızlaştırmaktadır.
• Türkiye ekonomisi son çeyrekte %3.9 büyürken, inşaat sektörü %14.1 küçülmüştür.
• Maliyetler %150 artmış durumdayken, inşaat sektörünü yeniden büyümeye geçirebilecek şey İnsanların Konuta Erişiminin sağanmasıdır.
• Konut satışının %70’I ilk ev olarak ihtiyaç temellidir. İnsanların konut kredisi kullanımı çok önemlidir.
• 2018’den den beri ülkemizdeki toplam mevduat içinde Konut Kredisi kullanımı önemli ölçüde sürekli düşmektedir.
• 2018 den beri inşaat sektörü sürekli küçülmektedir. 4.5 yıldır küçülen bir inşaat sektörünün olduğu.
• İnşaat sektöründe 2017’de 2.1 Milyon kişi istihadam edilirken, 2022 yılında 500.000 kişi azalarak 1.6 Milyon kişiye gerilemiştir. Bu da inşaattaki istihdamın niteliksizleşmesine ve personel bulmakta yetersizliğe sebep olmaktadır.
• Türkiye’de 8.5 trilyon TL toplam mevduatın 350 milyar TL. si yanlızca konut kredisine ayrılmaktadır.
• Ülkemizde yıllık 750.000 konut ihtiyacı bulunmaktayken şuan üretim 500.000 – 600.000 konutta kalmaktadır.
• Fosil yakıtların tekelleşmesi sonucu savaş olasılıkları ve çevresel kaynakların giderek tüketilmesi Dünya üzerinde sürdürülebilir gelişim için baskı yaratmaktadır.
• 2023’e kadar Türkiye’nin de Karbon Nötr hedefi bulunmakta iken Enerjiyi Verimli kullanmak zorundayız.
• En sürdürülebilir enerji kaynağı Tasarruf Edilen Enerji’dir. Bu sebeple binalarımızın yapılış şekli değiştirilmelidir.
• Binaların sürdürülebilir şekilde üretimi için; Planlama (kamu ayağı ve STK’lar), İnşaat (nitelikli üretim), İşletme (binaların organizma gibi düşünülmesi ve Yaşam Ömrü ( binaların yıkıldığında geri dönüştürülebilir malzemeden üretilmesi) en önemli 4 başlıktır.
• Gayrimenkul satın alma aşamasında insanlara çevre bilinci aşılanmalı ve Yeşil binalar mevzuata uygun olarak zorunlu hale getirilmelidir.
• 2023’te inşaatlarda kullanılacak enerjinin %5’inin yenilenebilir enerji ile olması ve binalarda elektrik şarj istanyonu olması zorunlulukları gibi olumlu çevreci uygulamalar artırılmalıdır.
• Kentsel dönüşüm, çevreci dönüşüm için fırsat olarak değerlendirilmelidir. Yerli sertifika sistemleri ile kentsel dönüşüm alanları çevreci olarak sertifikalandırılarak konut stoğu yenilenmelidir.
• Yeşil Mutabakat önem kazanmıştır.
“Gayrimenkul Geliştirmenin Geleceği”
başlıklı 1. ana oturumda öne çıkan sonuçlar
• Pandeminin de etkisiyle belirgin hale gelen proptech gibi dijital uygulamalar gayrimenkul sektörüne yön verirken, gayrimenkul kullanım alışkanlıklarını da büyük ölçüde değiştirmiştir.
• Özellikle Ofis, Alışveriş Alanları ve Konut kullanımlarında pandemi sonrasında büyük değişimler yaşanmıştır.
• Uzaktan çalışma gibi sistemlerin gelmesiyle ofise bağlı kalmadan çalışma ortamı sağlanmaktadır.
• Yeni ofis alanı seçimlerinde Londra, New York gibi yaşam maliyeti yüksek bölgelerden Lisbon gibi akdeniz iklimine hakim ve uygun yaşam maliyeti olan bölgelere kaymaktadır.
• Alışveriş alışkanlıkları ise mevcut alışveriş merkezleri gezilerek internet ortamında satın alınması gibi yeni bir modele geçmektedir.
• Konut alanlarında is işletmeye yönelik, proptech teknolojilere dayalı, co-working ve co-living benzeri uygulamalar tercih edilmeye başlamıştır.
• Modern insan ihtiyaçları gözlemlendiğinde konut, ofis, eğlence, spor ve alışveriş aynı bina hatta aynı birim içinde karşılanabilmelidir. Bu yeni trendler için mobilyalı ev kiralama gibi yeni application’lar da geliştirilmektedir.
• Enflasyon, resesyon beklentisi ve faiz ortamında global ölçekte gayrimenkul projelerinde farklı modellere gidildiği görülmektedir.
• Yaşanabilir meskenler üretebilmek için; İnsan, İsrafı önlemek, Değer üretmek ve Sürdürülebilirlik en önemli unsurlardır.
• İnsanların aidiyet hissedebildiği, inşaat yapım süreçlerinde israfın önlenebildiği, yeni teknolojiyi kullanan, iyi planlanan, anlık israf denetimi gibi modellerin hayata geçirildiği sürdürülebilir konut üretimi anlayışı getirilmelidir.
• Urban Land Institute’un Gayrimenkulde Gelişen Trendler Raporu’nda Avrupa’daki enflasyon, resesyon beklentisi, belirsiz gelecek ve fabrikaların kapanması gibi gelişmeler gündeme alınmıştır.
• Bu amaçla Çevresel ve Sosyal Yönetişim, Erişilebilir ve Sosyal Konut Üretimi ile Yeniden Farklı fonksiyon ile kullanılabilir konut üretimi önerilmektedir. İnsanların proje seçiminde deneyim ve sosyalleşme üzerinden seçim yaptığı görülmektedir.
• Paylaşım ekonomisi projelerde uygulamaya alınabilmelidir.
• 2050’de kullanılacak bnaların %50’sinin mevcutta inşa edildiği düşünüldüğünde bu binaların ofisten konuta dönmesi gibi yeniden fonksiyonlandırılması ve Avrupa Fonları’ndan da destek alınarak yeni inşa edilecek binalarında bu şekilde zaman içindeki ihtiyaçlara göre uyarlanabilir şekilde düşünülmesi gerekmektedir.
• Mevcutta daralan gayrimenkul satışı piyasasında yabancıya satışa önem verilmesi sektördeki daralmayı büyük ölçüde rahatlatabilir.
• Gayrimenkul alımı ile vatandaşlık kazanımı ile ilgili çalışma ve düzenlemeler artırılmalıdır.
• Gayrimenkul projeleri büyükşehirlerden farklı olarak gelişmeye açık şehirlerde de yerel potansiyelleri dikkate alınarak Bilişim Kenti, Yaşlı Dostu Kent gibi yeni yaşam alanları yaratılabilir.
• Gayrimenkul geliştirme sadece inşaat yapımı olarak değil detaylı planlama ile yaşanabilirlik üzerinden ele alınmalıdır.
• Arsa yatırımları, marka arsa projeleri için geliştirmeler yapılmalıdır.
• Air-bnb gibi modeller binaların kiralanması yöntemiyle ekonomiye büyük getiri sağlamaktadır.
• Gayrimenkulde Arge teknolojileri üretimi, akıllı fiyatlama sistemleri, geliştirici ve bina sahipleri arasında işbirliği ortamının teknoloji detseğiyle sağlanması dünyada önem kazanmaktadır.
• Gayrimenkuldeki Ando Living gibi yeni uygulama ve teknolojiden yararlanılmalı, bu gibi teknolojiler için çalışmalar artırılmalıdır.
“Gayrimenkul Sektöründe Yabancılara Satış İşlemleri ve Hukuksal Boyutları”
başlıklı 2. ana oturumda öne çıkan sonuçlar
• Dünya ülkelerinin çoğuna ülkemizden yabancıya satış hakkı bulunmaktadır.
• Yabancıların gayrimenkul alımı ile vatandaşlık kazanması sadece Cumhurbaşkanı kararı ile olmaktadır.
• Gayrimenkul alımı sonrası, güvenlik araştırmalarından geçildikten sonra olumlu bulunursa vatandaşlık hakkı verilir.
• 400.000.-$ tutarındaki taşınmazın, 3 yıl süreyle tekrar satılmaması koşuluyla vatandaşlık almaya hak kazanılır.
• Yabancıya satışta adi sözleşmelerin yapılması sorun teşkil ettiğinden resmi sözleşme şekli koşulu olmalıdır. Resmi şeklin ihlali sorun teşkil etmektedir.
• Değerlemelerin şeffaf ortamda SPK onaylı bürolar tarafından yapılması gerekmektedir. Aynı taşınmaz için birden fazla değerleme raporu yapılması durumdaki beirsizlik çözümlenmelidir.
• 250.000.-$ olan vatandaşlık hakkındaki gayrimenkul tutarının 400.000.-$’a çıkarılması sonrası satış süreci devam etmekte olan gayrimenkullerle ilgili sorunların çözümüne yönelik düzenlemeler getirilmelidir.
• Avukatların yabancıya şeffaf bilgi verebilmesi için avukatların tapu kayıtlarını görüntüleyebilmeleri için düzenleme gelmelidir.
• Yabancıya satışta iptal durumunda geri ödeme vb. Durumlarda taşınmaz üzerindeki haklar için yönetmelik düzenlenmelidir.
• Kamuoyuna yabancıya satış doğru ifade edilmelidir.
• Ülkemizde 2022’de Rus vatandaşlarının konut alımı 1. Sırada yer almaktadır.
• İngiltere ve Almanya’da önemli ölçüde ülkemizden konut alan ülkelerdendir.
• Türkiye’nin Dünya genelindeki Yabancıya Satış sektöründe sadece %1.5’luk payı bulunmaktadır. Bu sektördeki payın artırılmasına yönelik çalışmalar yapılmalıdır.
• 2023’te 10 milyar dolarlık yabancıya satış hedeflenirken gerekli yasal zemin oluşturulmalıdır.
• Dünya’da gayrimenkul alan yabancılar %14 oranında vatandaşlık edinimi talep ederken, Türkiye’de bu oran %30’dur.
• Eğitimli ve üst seviyedeki yabancılar için de Avrupa’da olduğu gibi oturum izni düzenlemeleri yapılması önemlidir.
• Yabancıya satışlarda komisyon ve aracı kuruluşlar için de altyapı çalışmaları tamamlanmalıdır.
“Gayrimenkulün Geleceğinde Dijitalleşme ve Paylaşım Ekonomisi”
başlıklı 2. ana oturumda öne çıkan sonuçlar
• Türkiye’de ilk, dünyada ise en iyi uygulamalardan biri olan Missafir gibi Mülk Yönetim Sistemleri geliştirilmelidir.
• Evdeki konaklama gelirlerinin datalarını toplayarak, ev sahibi için bilgilendirme yüzleri oluşturulabilmektedir.
• Bu tip uygulamalar, ev sahibi evini kullanmadığı zamanlarda evini paylaşabilmesi için PAYLAŞIM EKONOMİSİ’ne katkı sağlamaktadır.
• Misafir deneyim applikasyonları evdeki araçların bile nasıl kullanıldığı ile ilgili çeşitli notları evi kullacak yerli ve yabancı turiste bilgi aktarımı sağlayarak Air-bnb yönteminin çok daha nitelikli ve katma değer üreten bir hale getiriyor.
• Otel konforunda Kiralanabilecek evlerin teknolojik altyapısının da kurgulanarak yaygınlaştırılması yeni kullanım alışkanlıkları ve turizme katkısı düşünüldüğünde çok önem arz etmektedir.
• Ev Konaklaması ve bunun dijitalleştirilmesi Turizme büyük ölçüde katkı sağlayacaktır.
• Reidin gibi Gayrimenkul Bilgi Sistemleri veri analitiğinden yararlanarak önümüzdeki süreçte yapay zeka, büyük veri ve nesnelerin interneti gibi yeni nesil teknolojiler ile de entegre çalışmalar ile gayrimenkul sektöründeki deneyimi en üst seviyeye taşımayı hedeflemektedir.
• Akıllı haritalama, analitik işlenmiş online veriler ile Gayrimenkul Değer Tespiti yapılabilmektedir.
• APTİ gibi dijital uygulamalar bina yönetiminde büyük avantajlar sağlamaktadır.
• Yapay zeka ve IOT desteği ile site yönetiminde gerekli tüm verilerin ilişkilendirilmesi ve kayıt altına alınması hatta arıza talepleri gibi işlemler rahatlıkla gerçekleştirilmektedir.
Not : Zirve de konuşmacılar tarafından aktarılan ve altı çizilmesi gereken noktalar belirlenmiş ve zirve sonuç bildirgesi buna göre oluşturulmuştur.
Dr. Haldun ERSEN
Management Plus CEO